2020-06-19 23:01:57 sunmedia 2204
2018年12月22日。近日,廣州市住建委發(fā)文宣布完善包括公寓、商鋪在內(nèi)的商服類房產(chǎn)銷售政策,去年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不限定銷售對象,可以銷售給個人。事實(shí)上,廣州住宅項(xiàng)目的限價(jià)政策也悄然松動。有知情人士向中國證券報(bào)記者透露,廣州將改變“一刀切”限價(jià)政策,將根據(jù)周邊樓盤價(jià)格浮動調(diào)整限價(jià),因此部分樓盤有可能出現(xiàn)限價(jià)提高。記者了解到,廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)等多個樓盤均出現(xiàn)了通過網(wǎng)簽的單價(jià)提高的情況。
網(wǎng)簽限價(jià)提高
一位廣州購房者透露,他今年購買了廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城片區(qū)一處樓盤的住房,9月他第一次前往售樓處簽約時(shí),根據(jù)開發(fā)商的要求,簽署了總價(jià)390萬元的“雙合同”,即總價(jià)約310萬元“購房合同”和總價(jià)約80萬元的“裝修合同”。上周,他再去售樓處簽訂正式合同時(shí),被告知“雙合同”不再使用,而是簽訂按照實(shí)際購房價(jià)格擬定的單一合同,同樣總價(jià)為390萬元。
據(jù)了解,該購房者所購置住房建筑面積為92平米,按照310萬元的總價(jià)計(jì)算,單價(jià)為3.37萬元/平米;按照390萬元總價(jià)計(jì)算,單價(jià)為4.24萬/平米。據(jù)此推算,網(wǎng)簽價(jià)格提高了8700元?!伴_發(fā)商說之前的價(jià)格太低了,可能過不了網(wǎng)簽,說現(xiàn)在的價(jià)格可以過”,他告訴記者。
無獨(dú)有偶,一位房產(chǎn)中介告訴記者,其代理的位于廣州市海珠區(qū)燕崗地鐵站附近的某項(xiàng)目,此前“裝修合同”和“購房合同”分別為1萬元/平米和4.3萬元/平米;如今項(xiàng)目小戶型價(jià)格為4.5萬元/平米起,較此前“雙合同”時(shí)有所提高,但仍可以通過網(wǎng)簽?!艾F(xiàn)在是把一部分單位拿出來搞活動,畢竟年底上市公司要沖業(yè)績”,這位中介說,“我們的房子已經(jīng)拿到預(yù)售證了,現(xiàn)在備案價(jià)有調(diào)整”。
去年3月開始,廣州接連發(fā)布一系列限購、限價(jià)政策。此后,一些開發(fā)商采取“雙合同”的方式規(guī)避限價(jià)。今年10月,一則廣州市增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)房屋銷售價(jià)格必須按照真實(shí)價(jià)格備案,上述區(qū)將放開限價(jià)的消息流傳開來。10月19日,廣州市住建委回應(yīng)稱,將繼續(xù)對新建商品住房開展價(jià)格指導(dǎo);同時(shí),市、區(qū)住建部門將對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化。
限價(jià)政策仍在執(zhí)行
一位房地產(chǎn)研究員告訴記者,廣州多處樓盤銷售“雙合同”改“單合同”正是因?yàn)橄迌r(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高。多家廣州本地房地產(chǎn)公司也向記者確認(rèn)了廣州限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高的消息,某地產(chǎn)公司工作人員還告訴記者,當(dāng)前房價(jià)要以穩(wěn)定為主,漲跌幅要控制在10%以內(nèi)。
記者12月21日以購房者身份撥打了廣州市政府服務(wù)熱線“12345”咨詢廣州限價(jià)政策,廣州市住建委一位工作人員解釋稱,廣州仍在執(zhí)行限價(jià)政策,只是進(jìn)行了價(jià)格“優(yōu)化”。另一位廣州市住建委工作人員介紹,此前商品房在網(wǎng)簽時(shí),系統(tǒng)會自動彈出一個包含限價(jià)范圍的“對話框”,現(xiàn)在這一對話框已經(jīng)被取消?!暗荒苷f調(diào)控放松了”,他強(qiáng)調(diào)。
一位接近廣州市住建委人士透露,目前廣州的限價(jià)政策出現(xiàn)松動,主要是改變了之前一刀切的限價(jià)模式,在具體操作上,允許以售樓盤根據(jù)周邊樓盤價(jià)格為參考,合理調(diào)整售價(jià),不得高于周邊樓盤的售價(jià)。
有專家指出,適度調(diào)整限價(jià)政策有利維護(hù)市場穩(wěn)定?!皬V州要求以真實(shí)價(jià)格備案,旨在打擊雙合同,規(guī)范市場秩序,并非取消限價(jià)。但由于此前限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過低,這一政策執(zhí)行后,限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就需要提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,項(xiàng)目的備案價(jià)格會基于成本價(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境等因素進(jìn)行制定,這樣既吻合市場規(guī)律,也不會和既有調(diào)控思路矛盾,通過網(wǎng)簽限價(jià)政策的調(diào)整,可以使得交易更加順暢。
國金證券認(rèn)為,未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“短期行政限制退出”+“長效機(jī)制出臺”組合的方式展開。此前房地產(chǎn)調(diào)控多采用行政措施干預(yù),短期對抑制房價(jià)上漲、降低風(fēng)險(xiǎn)起到了作用;但從長期來看,則需要推動房地產(chǎn)政策從“行政措施”向“綜合施策”轉(zhuǎn)變,逐步構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。
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北京限價(jià)房銷售新規(guī)正式實(shí)施 開發(fā)商賣限價(jià)房不得捆綁精裝修
2018年5月27日訊,經(jīng)過多日征求意見,市住建委昨天正式發(fā)布實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》,提出對于評估價(jià)與限定銷售均價(jià)價(jià)差較大的項(xiàng)目,將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房并向具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭銷售。不過,相比《征求意見稿》,正式文件增加了開發(fā)商在銷售時(shí)不得捆綁精裝修、不得拒絕公積金貸款的規(guī)定。
限價(jià)房什么情況下
轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房
“限房價(jià)、控地價(jià)”地塊是本市2016年樓市“9·30新政”時(shí)的產(chǎn)物,指的是一個土地地塊在招拍掛出讓時(shí),不僅嚴(yán)格控制地價(jià),還對項(xiàng)目未來房價(jià)進(jìn)行限定,提前鎖定未來的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)。有統(tǒng)計(jì)顯示,自政策出臺至今,本市已出讓了62塊“限房價(jià)、控地價(jià)”地塊,簡稱限價(jià)房地塊,其中,首批地塊有可能在年內(nèi)入市。
限價(jià)房項(xiàng)目該如何銷售?和此前的《征求意見稿》相同,《通知》提出,在限價(jià)房項(xiàng)目辦理施工許可后,將由北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同市保障房中心對該項(xiàng)目可售住房的市場價(jià)格進(jìn)行評估,形成評估價(jià)。隨后,將當(dāng)初鎖定的銷售均價(jià)與評估價(jià)進(jìn)行比較。按照暫定的比例,當(dāng)銷售均價(jià)與評估價(jià)之比高于85%時(shí),由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售,所售住房為商品房,但應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易; 而當(dāng)銷售均價(jià)與評估價(jià)之比低于85%時(shí),則由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房,面對具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭銷售。
開發(fā)商賣限價(jià)房
不得捆綁精裝修
不過,記者注意到,相比于此前,《通知》增加了對于開發(fā)商銷售時(shí)的約束,提出開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)的要求,在銷售時(shí)確保公開、公平和公正,不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù),不得捆綁精裝修,不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。
“少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位企圖通過大規(guī)模增加并搭售地下倉儲、庫房、設(shè)備用房等獲利,或者捆綁精裝修達(dá)到變相漲價(jià)目的的做法,本身就是違反法規(guī)的,是政府應(yīng)該查處、打擊的對象?!笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池分析。
轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房后
將搖號配售
限價(jià)房被市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房后,又如何銷售?《通知》也提出,收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房,具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時(shí),項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。
也就是說,只要購房人符合共有產(chǎn)權(quán)房的購買資質(zhì),即已婚家庭符合本市住房限購條件且成員名下均無住房,單身家庭申請人年滿30周歲,且無住房轉(zhuǎn)出記錄、無征收安置房補(bǔ)償協(xié)議、無違法建設(shè)行為、夫妻離異已滿3年,就都可通過登記申購、公開搖號的方式購買。
由于項(xiàng)目已經(jīng)提前限定了銷售均價(jià),購房人將獲得銷售限價(jià)占評估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額,剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。舉例來說,如果銷售限價(jià)為3萬元/平方米、評估價(jià)為5萬元/平方米,那么購房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%,剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。
另外,具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售,其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。也就是說,對于剩余的大于140平方米的戶型,如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善,也可以購買,不再限定必須名下無房。
“限房價(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房價(jià)差較大時(shí),就存在較大的獲利空間,一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩,如果不采取必要的措施,原本用來居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波談到,如果由政府收購過來作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號銷售,就大大壓縮了限房價(jià)項(xiàng)目的牟利空間,投資客、炒房者沒有了購買的動力,申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭,使得限房價(jià)項(xiàng)目真正回歸“房住不炒”的目的。
來源:綜合 中國證券報(bào) 北京晚報(bào)