?一、?“515”新政直戳市場(chǎng)痛點(diǎn)，非剛性需求顯著下降

????5月9日住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題約談相關(guān)部門后，成都于5月15日迅速出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，通過將限購對(duì)象由個(gè)人轉(zhuǎn)為家庭、落戶滿兩年后才能購房、離婚滿兩年后才能購房等一系列措施對(duì)房票進(jìn)行強(qiáng)管控，力求一掃“落戶搶房”“全家搖號(hào)”等非剛性需求凸顯的市場(chǎng)怪象?！?15”新政執(zhí)行范圍擴(kuò)大至全市所有行政區(qū)域，并堵上此前市場(chǎng)中出現(xiàn)的一部分“鉆空子”的現(xiàn)象。新政出臺(tái)后，對(duì)成都住宅市場(chǎng)各個(gè)板塊造成一定沖擊，樓市熱度迅速回落，市場(chǎng)多方日趨理性。

????新房搖號(hào)中簽率有望大幅提升。2017年11月底成都出臺(tái)新房搖號(hào)政策后，公平公正的購房環(huán)境讓“貸款難買房”的現(xiàn)象得到緩解，但購房者為提高中簽率往往“一人買房、全家搖號(hào)”并同時(shí)在多個(gè)項(xiàng)目遞交資料，導(dǎo)致市場(chǎng)真實(shí)需求被大量擠占，造成資源浪費(fèi)、剛性購房難以被滿足?！?15”新政執(zhí)行后，個(gè)人房票被統(tǒng)一規(guī)整至家庭并杜絕同時(shí)搖號(hào)的情況發(fā)生，輔以剛需優(yōu)先搖號(hào)等舉措，市場(chǎng)秩序顯著向好，中簽率有望趨于正常。

????二手住宅成交難度進(jìn)一步加大。數(shù)據(jù)顯示，新政執(zhí)行的5月第三周由于大量客戶趕在限購前夜簽單，致使鏈家實(shí)時(shí)成交量與前一周基本持平。但5月第四周新政完全落地，實(shí)時(shí)成交量環(huán)比斷崖式下滑49.8%。作為衡量成交難易程度的指標(biāo)，鏈家?guī)Э闯山浑y度指數(shù)在5月第四周顯著上浮，帶看轉(zhuǎn)換為成交的難度顯著增大。

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??? 客戶成交周期延長(zhǎng)。從成交周期看，5月業(yè)主成交周期為50天，與上月持平；客戶成交周期為30天，較4月延長(zhǎng)3天。市場(chǎng)買賣雙方觀望情緒濃厚，市場(chǎng)交易節(jié)奏放緩。

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?? 業(yè)主價(jià)格預(yù)期持續(xù)走低。5月漲價(jià)業(yè)主人數(shù)占比降至25.0%。由于掛牌價(jià)微跌，先行指標(biāo)下滑，業(yè)主看漲情緒漸淡，買賣雙方博弈處于相對(duì)平衡狀態(tài)，預(yù)期后續(xù)成交均價(jià)將穩(wěn)中略跌。

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??? 投資需求被迫轉(zhuǎn)移，公寓熱度顯著攀升。進(jìn)入2018年后，盡管公寓市場(chǎng)整體熱度較2017年年末有所回落，但年初五個(gè)月累計(jì)成交量環(huán)比去年同期增長(zhǎng)62.6%。其中5月公寓成交量環(huán)比增加20.7%，同比增加41.3%，熱度有所回升。

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? ??從成交均價(jià)看，成都新建商品住宅與新建商住公寓在2017年7月學(xué)歷落戶執(zhí)行后價(jià)格出現(xiàn)調(diào)轉(zhuǎn)：長(zhǎng)期以來成都商住公寓成交均價(jià)多數(shù)時(shí)間低于普通住宅，但在“323”限購和后續(xù)一系列加碼落地不久，公寓以“優(yōu)區(qū)位、低總價(jià)”吸引了大量投資客和無購房資格的剛需群體，公寓市場(chǎng)熱度開始攀升，價(jià)格隨之上行，至2018年與新房成交價(jià)格剪刀差已較為穩(wěn)定。商住公寓的特殊性在于它既擁有消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的投資屬性，又能滿足部分無購房資格群體實(shí)現(xiàn)職住一體化的需要。但消費(fèi)者在選購公寓時(shí)應(yīng)理性選擇交通便利且標(biāo)的價(jià)值合理的產(chǎn)品，以確保其中長(zhǎng)期租金回報(bào)率。

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?二、?遠(yuǎn)郊新房占比突破新高，新增供應(yīng)與上月持平

?????5月，成都遠(yuǎn)郊新建商品住宅成交量占比高達(dá)48.2%，達(dá)到有史以來最高值。其中，邛崍市以556.4%的成交量漲幅居于各行政區(qū)之首。由于遠(yuǎn)郊低密項(xiàng)目較多，導(dǎo)致業(yè)態(tài)中多層比重隨之增加，繼2015年2月后首次超過30%。

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