? ? 8月樓市沉寂，突然傳來一個重磅消息。9日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站正式公布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，共計八條內(nèi)容(簡稱“閩八條”)，之前的傳聞最終被官方證實。該意見自2014年8月1日起施行，政策有效期1年。

? ? “閩八條”涉及鼓勵購房需求、購房落戶、普通住房界定、首套房界定、限貸政策、商品房預售條件等內(nèi)容，內(nèi)容范圍廣、調(diào)控尺度大，著實出乎意料。根據(jù)文件要求，漳州或?qū)⒏M出臺進一步的相關(guān)細則，具體如何執(zhí)行還有待觀察。不過，新政在市場上引起了熱烈反響，不少購房者都關(guān)心，哪些政策對漳州有實際性的利好？政策一旦落地，是否會影響房價走勢？本報采訪了多名行業(yè)人士，共同探討這一新政。

? ? 首次改善人群 影響明顯

? ? “閩八條”當中涉及對首套房的界定，最受購房者矚目。新政放寬了買房的各項條件，鼓勵剛需型的購房者需求。新政當中提出將首次置業(yè)、首次改善以及拆遷戶的住房納入購房優(yōu)惠范圍，釋放改善人群的購房需求。

? ? 不難看出，多條舉措指向了“首改”人群，首改族或成為此次政策執(zhí)行最大的受益者，不過具體的執(zhí)行還需要等待地方出臺細則。

? ? 政策在一定程度上指明了方向。例如，首次購買改善性普通商品住房(以下稱首改房)，包括增加住房面積、增加電梯功能、優(yōu)化地段等級、購買“學區(qū)房”等；家庭購買首改房按首套房認定；購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定，金融機構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行等。

? ? 大唐世家營銷總監(jiān)歐陽智敏分析，對于很多改善型買房人來說，界定首套和二套房，首付款比例差距20萬~30萬，對購房者的承受力和生活品質(zhì)影響很大。此次新政對首套房的界定，是幫助改善人群入市的一大利好。

? ? 事實上，此前樓市進行調(diào)控期間，漳州執(zhí)行的判斷首套房的政策，即認房又認貸，只要購房家庭的成員名下有房產(chǎn)，或已貸款購買房產(chǎn)的再次貸款購房，均被認定為二套房，首付要求追加至六成，大量首次改善人群被政策誤傷，難以改善居住需求。房地產(chǎn)市場發(fā)展10多年的時間里，首改族已經(jīng)成為市場的趨勢，新政是對合理居住需求的釋放。

? ? 異地買房貸款新政 有利刺激需求

? ? 意見提及，在全省范圍內(nèi)購房辦理簽約(網(wǎng)簽)、貸款、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明。新政對限貸政策進行調(diào)整，后續(xù)在申請住房貸款時或?qū)o需提供納稅或社保證明。同時對已償清貸款后，再申請貸款按首貸認定，和目前“認房又認貸”的評判標準將做調(diào)整。

? ? 在樓市進行調(diào)控期間，漳州一直執(zhí)行限貸政策。2011年4月，建行漳州分行率先對房企發(fā)出通知，對未能提供一年以上納稅證明、醫(yī)保、社保繳交證明或企業(yè)法人經(jīng)營執(zhí)照的非漳州籍外來購房者，將全面停止按揭貸款，漳州自此關(guān)上了對外來購房者房貸的大門。

? ? 非本地戶籍的購房者，需要提供一年以上納稅證明、醫(yī)保、社保繳交證明或企業(yè)法人經(jīng)營執(zhí)照，才具備在漳州貸款買房的條件。這一限貸政策執(zhí)行3年多以來，20%以上的外來購房者受到影響，漳州開發(fā)區(qū)、角美等廈漳板塊的樓盤受到的影響更直接。

? ? “省內(nèi)買房不用提供納稅、醫(yī)社保等證明，能貸款的人數(shù)增多，對于在廈漳接合部的角美而言，是一個很大的利好?！苯敲酪汇y行個貸中心主任告訴記者，受限于非本地戶口不能貸款，很多買不起廈門高房價，要在角美落戶的剛需客群受到牽制，新政一旦執(zhí)行，對這部分客群很有幫助。

? ? 契稅優(yōu)惠范圍 受到關(guān)注

? ? 新政對征收契稅方面，推出了相應的優(yōu)惠政策。對家庭購買首套房面積在90平方米以下(含90平方米)的，契稅按1%稅率征收；面積在90～144平方米(不含90平方米)的，契稅按1.5%稅率征收。實行貨幣補償?shù)谋徽鬟w戶購買一套商品住房用于安置的，給予免征契稅；購買多套商品住房的，與被征遷房屋相等面積部分，給予免征契稅。

? ? 尤其值得關(guān)注的是，根據(jù)意見內(nèi)容，普通商品房的界定，價格將可能不再作為參考指標。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)的住房屬于普通商品住房。

? ? 此前，漳州界定普通商品房設(shè)置了7000元的分割線，單價超過7000元的房產(chǎn)，不能享受契稅優(yōu)惠，需要收取總價3%的契稅。如今，能夠享受普通住房契稅優(yōu)惠的樓盤，離中心城區(qū)正越來越遠，而需要繳納豪宅契稅的樓盤則在不斷增多，即使原先處于價值洼地的東部板塊、城西板塊，售價也已經(jīng)近7000元每平方米，“被”豪宅現(xiàn)象越來越普遍。

? ? 對于剛需自住型的板塊來說，普通住宅標準過低，加重了剛需購房者的購房壓力。新政提出的普通商品房的界定，價格因素不再作為參考指標，將減輕購房者不少壓力。

? ? 觀察

? ? 樓市影響幾何

? ? 關(guān)鍵看銀行

? ? 近日，記者登錄漳州公積金管理中心了解到，通過在線咨詢漳州信貸政策的購房者明顯增多，購房者最關(guān)心的政策，莫過于漳州何時推出具體的細則。目前，漳州主管部門尚未正面回應，不過，根據(jù)省住建廳的文件要求，漳州已經(jīng)在制定相關(guān)細則，除了遵循省級意見的相關(guān)要求，在首套房界定、限貸政策、公積金政策方面，漳州將根據(jù)自身的實際情況做局部調(diào)整。

? ? 據(jù)廈門中原地產(chǎn)研究中心分析認為，在信貸政策影響樓市下行的情況下，福建省希望通過放松限貸政策來刺激樓市回暖。但是該政策執(zhí)行關(guān)鍵在于銀行，銀行的監(jiān)管層為央行和銀監(jiān)會，受地方左右的可能性不大，同時銀行有自身對于利潤、風險等評估標準，在吸儲成本上升、房貸收益下降及風險加大的背景下，銀行作為以利潤為導向的企業(yè)，恐難在該政策上有太大作為。

? ? 廈門立丹行漳州區(qū)域總經(jīng)理彭立也認為，政策市場反響，關(guān)鍵要看銀行的配合力度。在樓市成交量不景氣的情況下，這一政策對提振市場信心很有好處，不過，短期內(nèi)即將做按揭貸款的購房者，可能會因為觀望政策的執(zhí)行而停滯。

? ? 眾所周知，信貸緊縮是影響本輪市場低迷的重要因素，而其執(zhí)行的關(guān)鍵在于銀行。廈門中原地產(chǎn)研究中心分析認為，排除限貸執(zhí)行不確定性，“閩八條”所涉及的鼓勵改善需求、普通住房界定等方面內(nèi)容，有助于刺激市場需求，引導客戶擺脫觀望情緒，及時入市。若執(zhí)行到位，促進樓市回暖的作用大，即使在執(zhí)行不到位的情況下，短期內(nèi)仍會對市場的購房信心有較大的提振作用，開發(fā)商應審時度勢，把握“以價換量”時機。（來源：漳州二手房?http://zhangzhou.98znz.com/）